افزایش نرخ بهره و بدهی‌های بیش از حد، شرکت‌های املاک و مستغلات سوئد را تحت فشار قرار داده است. چنین شرایطی می‌تواند این شرکت‌ها را به بزرگ‌ترین تهدید برای ثبات مالی سوئد تبدیل کند.

تاثیر افزایش نرخ‌های اخیر هنوز کاملا احساس نشده است. مقامات به بانک‌ها گفته‌اند در صورت بدتر شدن وضعیت، سرمایه‌شان را حفظ کنند.

خبرگزاری رویترز در گزارشی نوشت نگرانی‌ها در مورد این موضوع بر ارزش پول سوئد تاثیر گذاشته و سرمایه‌گذاران خارجی میزان دارایی‌های خود را در این کشور کاهش داده‌اند.

پس از بحران بانکی سوئد در دهه ۱۹۹۰ که باز هم تحت تاثیر بخش مسکن ایجاد شده بود، اقتصاد سوئد برای سه سال متوالی کوچک شد و دو بانک به شکل ملی درآمدند.

مشکل کجاست؟

بسیاری از شرکت‌‌های تجاری املاک و مستغلات زمانی که نرخ بهره پایین بود وام‌‌های زیادی گرفتند، پس از هشت افزایش متوالی نرخ بهره از سوی بانک مرکزی پس از بهار ۲۰۲۲، این شرکت‌ها در بازپرداخت هزینه‌‌های بالاتر و تامین مالی مجدد، با مشکل مواجه شدند.

مقامات می‌گویند مشکلات محدود به چند شرکت است اما هشدار داده‌اند که فروش دارایی‌ها از سوی یکی از این شرکت‌ها می‌تواند ارزش‌گذاری در تمام این بخش را تحت تاثیر قرار دهد.

از سوی دیگر آژانس‌‌های اعتباری، رتبه‌‌بندی چندین شرکت را کاهش داده‌‌اند که نشان‌‌دهنده خطر بالای ورشکستگی است.

به طور متوسط حدود ۱۶ درصد از وام‌های بانکی به بنگاه‌های املاک تعلق می‌گیرد.

بر اساس داده‌های گروه خدمات مالی پیشرو در شمال اروپا (SEB)، بیشترین میزان وام را هندلس‌بنکن (Handelsbanken) به بنگاه‌های املاک واگذار می‌کند و پس از آن SEB، سوئد بنک (Swedbank) و نوردِآ (Nordea) در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در بخش وام مسکن به خانوار‌ها نیز بسیاری با پرداخت نرخ بهره بالا دست و پنجه نرم می‌کنند.

در مجموع، بازار املاک بیش از ۶۰ درصد از وام‌های بانکی را شامل می‌شود.

بنگاه‌های املاک چقدر وام گرفته‌اند؟

بر اساس آخرین گزارش ثبات ناظر مالی، شرکت‌های املاک و مستغلات فهرست شده حدود ۱/۸ تریلیون کُرون سوئد معادل ۱۷۵ میلیارد دلار بدهی معوق داشتند. این در حالی است که تولید ناخالص داخلی سوئد در سال ۲۰۲۲ حدود شش تریلیون کرون بود.

وام‌های بانکی حدود «دو سوم استقراض» را تشکیل می‌دهند.

بر اساس گزارش بانک مرکزی سوئد (Riksbank)، بزرگ‌ترین دارندگان بدهی املاک تجاری، سرمایه‌گذاران خارجی هستند. صندوق‌های سوئدی، صندوق‌های بازنشستگی و شرکت‌های بیمه در رتبه‌های بعدی بزرگ‌ترین بدهکاران بانکی قرار دارند.

چه زمانی شرکت‌ها نیاز به تامین مالی مجدد وام‌های خود دارند؟

طبق گزارش بانک مرکزی سوئد، طی چهار سال ۲۰۲۴، ۲۰۲۵، ۲۰۲۶ و ۲۰۲۷ به ترتیب حدود ۱۰۵ میلیارد، ۱۲۲ میلیارد، ۱۰۵ میلیارد و ۶۳ میلیارد کُرون سررسید می‌شود.

متوسط سررسید بدهی برای شرکت‌های سوئدی حدود سه تا چهار سال است که کمتر از اکثر کشورهای اروپایی محسوب می‌شود.

هزینه‌ نرخ بهره احتمالا با افزایش بدهی‌ها افزایش می‌‌یابد.

بحران املاک و مستغلات منجر به بحران بانکی می‌شود؟

گزارش ناظر مالی اعلام کرد در صورت بروز بحران در بخش املاک و مستغلات، بانک‌ها می‌توانند حدود ۵۰ میلیارد کرون از دست بدهند.

بانک‌ها دارای حفاظت سرمایه اجباری حدود ۱/۱ تریلیون کرون و همچنین سرمایه اضافی بالاتر از آن هستند.

با وجود این بانک مرکزی سوئد اعلام کرد پیش‌بینی این که آیا بحران در بخش املاک و مستغلات بر اعتماد به کل سیستم مالی تاثیر می‌گذارد یا خیر، دشوار است.

فروپاشی بانک‌های منطقه‌ای مانند سیلیکون ولی آمریکا و کِرِدیت سوئیس در سال ۲۰۲۳، نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران و سپرده‌گذاران می‌توانند به سرعت اعتماد خود را از دست بدهند و پولشان را از بانک خارج کنند.

بر اساس تحلیل بانک مرکزی سوئد، شرکت‌‌های املاک و مستغلات باید ترازنامه‌‌های خود را بازسازی و بانک‌‌ها باید در صورت بدتر شدن اوضاع، ضامن‌‌های زیان وام‌های بزرگ را حفظ کنند.

شرکت‌های املاک و مستغلات چه اقداماتی انجام داده‌اند؟

شرکت‌‌های املاک و مستغلات بدهکار شروع به بازخرید بدهی، فروش دارایی‌ها و افزایش سهام کرده‌‌اند اما بازارها همچنان چالش‌برانگیز هستند.

مقامات سوئد می‌گویند باید کارهای بیشتری انجام شود و حتی شرکت‌‌هایی که با مشکلات فوری مواجه نیستند ممکن است نیاز به تجدید ساختار داشته باشند زیرا احتمالا نرخ بهره برای مدتی بالا باقی می‌ماند.

در صورت بروز بحران، مقامات چه کاری می‌توانند انجام دهند؟

در طول بحران مالی سال‌های ۲۰۰۸ - ۲۰۰۹، سوئد بدهی‌های بانکی را تضمین و وام‌های یارانه‌ای را برای حفظ جریان اعتبار ارائه کرد.

در طول همه‌‌گیری کووید-۱۹، بانک مرکزی بدهی‌‌های دولتی و شرکت‌‌ها را خریداری و دولت دستمزد برخی کارمندان را پرداخت کرد، به شرکت‌‌ها معافیت‌های مالیاتی موقت داد و ضمانت‌‌های اعتباری به خطوط هوایی ارائه شد.

ناظر مالی می‌تواند کف وزن ریسک بانک‌ها را برای قرار گرفتن در معرض بخش املاک و مستغلات که در حال حاضر ۳۵ درصد است، کاهش دهد.

یک منبع آگاه گفت که سوئد همچنین می‌‌تواند یک «بانک بد» با حمایت دولت ایجاد کند که وام‌‌های املاک و مستغلات با عملکرد ضعیف بانک‌‌ها را در اختیار بگیرد: «دولت یک "جعبه ابزار گسترده و عمیق" دارد که آماده است در صورت تهدید ثبات مالی "اقدامات لازم" را انجام دهد.»